Реконструкция общественных зданий

Какие объекты общественного назначения реконструируем?

Общественные здания различаются по нагрузкам, числу посетителей, планировке и требованиям к эксплуатации. Общие правила их проектирования распространяются в том числе на реконструкцию и капитальный ремонт.

Работаем с объектами разного назначения:

• административными и офисными зданиями;
• образовательными учреждениями;
• медицинскими и оздоровительными центрами;
• торговыми комплексами и магазинами;
• спортивными сооружениями;
• гостиницами и объектами временного размещения;
• предприятиями общественного питания;
• культурными и досуговыми учреждениями;
• выставочными и конференц-центрами;
• многофункциональными общественными зданиями.

Для каждого объекта разрабатывается своя программа работ. Например, при реконструкции учебного корпуса большое значение имеют потоки людей и безопасность эвакуации, а для медицинского учреждения — размещение оборудования, инженерных сетей и функциональное разделение зон.

Когда зданию требуется реконструкция?

Потребность может быть связана как с физическим износом, так и с изменением способа использования объекта.

Реконструкцию рассматривают, если:

• здание переводится под новое назначение;
• планируется надстройка, пристройка или расширение;
• меняются площадь, объем или этажность объекта;
• требуется заменить либо восстановить несущие конструкции;
• существующая планировка не соответствует рабочим процессам;
• увеличиваются нагрузки на перекрытия и фундаменты;
• нужно установить новое инженерное или технологическое оборудование;
• появились трещины, прогибы и другие признаки повреждений;
• объект не отвечает требованиям доступности и безопасности;
• инженерные системы исчерпали ресурс или не справляются с новой нагрузкой.

Реконструкция объектов капитального строительства связана с изменением их параметров, надстройкой, перестройкой, расширением, а также заменой или восстановлением несущих строительных конструкций. Капитальный ремонт имеет другой состав и обычно не предполагает такого изменения основных параметров объекта.

Реконструкция или капитальный ремонт?

Граница между видами работ определяется не названием проекта, а фактическим вмешательством в здание.

Юридическая квалификация и необходимый комплект документов определяются по конкретному объекту. Если работы относятся к реконструкции, они выполняются по проектной и рабочей документации в предусмотренных законодательством случаях.

Какие задачи решаем при реконструкции?

Изменение планировки

В общественном здании планировка должна учитывать не только удобство отдельных помещений, но и общие маршруты посетителей, персонала, доставки и обслуживания.

В состав работ могут входить:

• демонтаж ненесущих перегородок;
• устройство новых коридоров и функциональных зон;
• создание или расширение проемов;
• перенос лестниц и входных групп;
• организация санитарных помещений;
• устройство технических и вспомогательных зон;
• разделение потоков посетителей и персонала.

Если перепланировка затрагивает несущие стены, колонны, балки или перекрытия, сначала разрабатывается схема временного крепления и постоянного усиления.

Усиление несущих конструкций

При реконструкции нагрузки часто меняются. Причиной может стать новое оборудование, изменение планировки, устройство проемов или увеличение этажности.

В зависимости от расчета применяем:

• металлические обоймы и каркасы;
• дополнительные балки и опоры;
• усиление углеволокном;
• торкретирование бетона;
• увеличение сечения железобетонных элементов;
• инъектирование кирпичной кладки;
• ремонт и усиление фундаментов;
• буроинъекционные сваи;
• укрепление грунтов основания.

Способ подбирается после обследования. Например, углеволокно позволяет усилить элемент без заметного увеличения его размеров, а металлическая рама подходит, когда требуется создать новую опору или обрамить крупный проем.

Ремонт поврежденных конструкций

До усиления устраняются дефекты, которые мешают совместной работе старых и новых элементов:

• непрочный бетон удаляется;
• коррозия арматуры очищается и обрабатывается;
• трещины инъектируются;
• пустоты в кладке заполняются раствором;
• разрушенные кирпичи заменяются;
• швы восстанавливаются;
• протечки локализуются;
• поврежденные опорные зоны ремонтируются.

Просто закрыть трещину отделочным материалом недостаточно. Сначала определяется причина ее появления и проверяется, продолжается ли деформация.

Обновление инженерных систем

Реконструкция общественного здания часто затрагивает:

• электроснабжение и освещение;
• отопление;
• вентиляцию и кондиционирование;
• водоснабжение и канализацию;
• противопожарные системы;
• слаботочные сети;
• диспетчеризацию;
• системы контроля доступа;
• вертикальный транспорт.

Новые сети увязываются с конструкциями и планировкой. Отверстия, ниши и трассы нельзя размещать без проверки их влияния на балки, плиты, стены и другие несущие элементы.

Что учитывается для общественного здания?

Общественный объект рассчитан на одновременное пребывание посетителей, поэтому его реконструкция выходит за рамки обычного строительного ремонта.

Проектирование реконструируемого общественного здания ведется с учетом требований к эвакуационным путям и выходам. Для зданий открытого доступа также учитываются условия безопасного и удобного движения маломобильных посетителей.

Реконструкция несущих конструкций

Фундаменты и грунтовое основание

До увеличения нагрузок проверяется, способен ли существующий фундамент воспринять изменения. Исследуются его геометрия, материал, трещины, глубина заложения и грунты под подошвой.

Для усиления могут применяться:

• увеличение площади опирания;
• железобетонные обоймы;
• инъектирование трещин и пустот;
• цементация грунта;
• буроинъекционные сваи;
• локальное укрепление основания;
• усиление ростверков и фундаментных балок.

Если причиной трещин является разуплотнение грунта, ремонтировать только надземные стены нельзя. Сначала стабилизируется основание.

Стены и колонны

Кирпичные стены восстанавливают инъектированием, локальной перекладкой, анкеровкой и металлическими системами. Железобетонные стены и колонны усиливают обоймами, торкрет-бетоном, углеродными материалами или увеличением сечения.

Особое внимание уделяется:

• местам опирания перекрытий;
• участкам рядом с новыми проемами;
• тонким простенкам;
• поврежденным перемычкам;
• узлам соединения стен;
• колоннам с разрушенным защитным слоем.

Перекрытия и балки

При смене назначения здания нагрузка на перекрытие может существенно измениться. Например, вместо кабинетов размещаются архив, торговый зал, спортивная зона или тяжелое оборудование.

Усиление выполняется:

• углеродными лентами и ламелями;
• дополнительными металлическими балками;
• наращиванием железобетонного сечения;
• устройством новых опор;
• заменой поврежденных участков;
• усилением зон вокруг проемов.

До монтажа проверяются прогибы, трещины, арматура, опорные участки и реальная схема работы плиты.

Реконструкция наружных стен и фасадов

Наружные стены защищают внутренние зоны от осадков и температурных воздействий, а в ряде зданий также воспринимают нагрузку от перекрытий.

Работы могут включать:

• восстановление кирпичной кладки;
• ремонт железобетонных панелей;
• замену поврежденных связей;
• герметизацию межпанельных и деформационных швов;
• укрепление облицовки;
• ремонт перемычек и карнизов;
• восстановление утепления;
• устройство новых фасадных систем;
• реконструкцию входных групп;
• замену оконных блоков и витражей.

Перед утеплением или облицовкой устраняются причины намокания и разрушения основания. Новый фасадный слой не должен скрывать продолжающуюся коррозию, трещины или ослабленные крепления.

Как проходит реконструкция общественного здания?

1. Сбор исходной информации

Изучаем планы, технический паспорт, проектную документацию, сведения о предыдущих ремонтах и требования к будущему использованию объекта.

2. Техническое обследование

Проверяем основания, фундаменты, стены, колонны, перекрытия, покрытия, фасады и инженерные системы. Состав обследования должен дать информацию, достаточную для оценки технического состояния и последующего проектирования.

3. Разработка концепции

Совместно с заказчиком уточняем:

• назначение здания;
• требуемую площадь и вместимость;
• будущую планировку;
• нагрузки от оборудования;
• необходимость расширения или надстройки;
• режим эксплуатации во время работ;
• ограничения по бюджету и этапности.

4. Проектирование

В проекте разрабатываются архитектурные, конструктивные и инженерные решения. Определяются временные крепления, способы усиления, очередность демонтажа и требования к контролю.

5. Подготовка объекта

Рабочие зоны ограждаются, отключаются или переносятся мешающие сети, устанавливаются временные опоры. При поэтапной реконструкции разделяются строительные и эксплуатируемые участки.

6. Демонтаж

Удаляются отделка, инженерные сети и конструкции, обозначенные в проекте. Несущие элементы разбираются только после установки временного или постоянного усиления.

7. Усиление и строительные работы

Ремонтируются фундаменты, стены, колонны, балки и перекрытия. Устраиваются новые проемы, лестницы, шахты, пристройки и другие предусмотренные проектом элементы.

8. Монтаж инженерных систем

Прокладываются новые сети, устанавливаются оборудование, автоматика и системы безопасности. Инженерные решения координируются между собой, чтобы избежать пересечений и переделок.

9. Фасадные и отделочные работы

После завершения основных конструктивных операций восстанавливаются фасады, входные группы и внутренняя отделка.

10. Контроль и сдача

Проверяем выполненные узлы, скрытые работы, материалы и соответствие проекту. Комплект исполнительной документации формируется по фактическим результатам строительства.

Можно ли реконструировать действующее здание?

Во многих случаях работы организуются без полной остановки объекта. Для этого здание делится на очереди или изолированные участки.

Поэтапная реконструкция может предусматривать:

• временные входы и маршруты;
• разделение строительных и пользовательских потоков;
• локальное отключение инженерных систем;
• выполнение шумных работ в согласованные периоды;
• защиту действующих зон от пыли;
• временные противопожарные мероприятия;
• перенос оборудования между этапами;
• усиленный контроль конструкций.

Не каждый объект можно безопасно эксплуатировать во время реконструкции. Решение зависит от состояния несущих конструкций, расположения рабочих зон и возможности обеспечить безопасную эвакуацию.

Когда нужен комплексный ремонт?

Реконструкция общественных зданий и сооружений редко ограничивается одной строительной операцией. Комплексный подход требуется, если одновременно обнаружены:

• осадка основания;
• трещины в стенах;
• прогибы перекрытий;
• протечки подземной части;
• коррозия железобетона;
• изношенные инженерные сети;
• повреждения фасада;
• несоответствие планировки новому назначению.

В такой ситуации работы выстраиваются по причинно-следственной логике. Сначала укрепляется грунт и фундамент, затем восстанавливаются несущие конструкции, прокладываются сети и только после этого выполняется отделка.

Как выбрать состав работ?

Локального ремонта может быть достаточно, если:

• дефекты занимают ограниченный участок;
• несущая схема не меняется;
• нагрузки остаются прежними;
• конструкции сохранили работоспособное состояние;
• инженерные системы не требуют полной замены.

Полноценная реконструкция требуется, если:

• изменяются площадь, объем или этажность;
• заменяются либо восстанавливаются несущие конструкции;
• меняется назначение объекта;
• устраиваются крупные проемы и новые вертикальные связи;
• существенно растут нагрузки;
• перестраивается большая часть инженерных систем;
• требуется комплексное приспособление здания под новые процессы.

Окончательный вариант определяется после обследования и сопоставления технического состояния с задачами собственника.

Что входит в услугу?

Состав работ формируется индивидуально и может включать:

• обследование здания и инженерных систем;
• обмеры и инструментальные исследования;
• разработку концепции реконструкции;
• архитектурное и конструктивное проектирование;
• расчет усиления;
• подготовку рабочей документации;
• устройство временных креплений;
• демонтаж;
• усиление оснований и фундаментов;
• ремонт стен, колонн и перекрытий;
• устройство проемов и пристроек;
• монтаж инженерных систем;
• реконструкцию фасада;
• внутреннюю отделку;
• контроль качества;
• подготовку исполнительной документации.

Разрешительные процедуры, экспертиза и согласования зависят от параметров объекта, вида работ и исходной документации.

От чего зависит стоимость реконструкции?

Стоимость реконструкции общественного здания рассчитывается после обследования и подготовки технического решения.

Предварительную оценку можно подготовить по планам, фотографиям и техническому заданию. Точная смета составляется после определения конструктивных решений и объемов работ.

Что предоставить для расчета?

Для первичной оценки желательно направить:

• адрес объекта в Москве или Московской области;
• планы и разрезы здания;
• технический паспорт;
• фотографии фасадов и внутренних зон;
• описание будущего назначения;
• сведения о выявленных дефектах;
• требуемую планировку;
• данные о новом оборудовании и нагрузках;
• результаты обследования, если оно уже проводилось;
• информацию о необходимости продолжать эксплуатацию во время работ.

Если исходной документации недостаточно, сначала формируется программа обследования.

Реконструкция общественных зданий в Москве

Мастер Строй выполняет ремонт и реконструкцию общественных зданий в Москве и Московской области. Объединяем обследование, проектирование, усиление конструкций и общестроительные работы в единую последовательность.

При подготовке решения учитываем назначение объекта, движение посетителей, режим эксплуатации и состояние несущей системы. Для расчета направьте планы, фотографии и краткое описание планируемых изменений.